史某菊与张某娥、李某霞案外人执行异议之诉案 

【裁判要旨】案外人在法院查封之前已与第三人签订合法有效的书面买卖合同且已经合法占有涉案房屋，则案外人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，法院应解除对涉案房屋的查封并停止对该房产的执行。

【案情】2016年8月26日，李某霞与史某菊签订房屋买卖协议，将其所有的郏县凤翔大道东段房产出售给史某菊。买卖协议签订后，史某菊将房款交付给李某霞，李某霞给史某菊出具收到条并将房屋及该房屋的房产证交付给史某菊，史某菊在该房屋居住。郏县法院在张某娥与李某霞民间借贷纠纷一案中，于2018年8月16日作出（2018）豫0425执42号执行裁定书，裁定“查封被执行人李某霞位于郏县凤翔大道东段南侧的住房一套。查封期限为三年。”史某菊对该查封裁定不服，于2019年1月16日向郏县法院提出执行异议，郏县法院于1月30日作出（2019）豫0425执异9号执行裁定书， 驳回史某菊的异议申请。2019年2月2日，史某菊向郏县法院提起案外人执行异议之诉。

【审判】郏县法院经审理认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，结合本案案情，关于李某霞和史某菊是否在查封前已经签订合法有效的书面协议的问题，首先，李某霞和史某菊于2016年8月26日签订了房屋买卖协议，该房屋买卖协议的内容不违反法律禁止性规定，应为双方真实意思的表达。其次，李某霞给史某菊出具了收到该房屋购房款的收到条，且史某菊提供的银行转账流水及中国邮政银行郏县支行出具的该房屋贷款的代偿证明也证实史某菊从签订合同后支付该房屋贷款至今，故史某菊已经按照协议约定履行了主要义务。再次，张某娥未提供相应证据证明该协议存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。因此，李某霞和史某菊签订的该房屋买卖协议应为合法有效的协议，且该协议签订于2016年8月26日，亦在本院查封裁定作出之前。关于史某菊在法院查封之前是否已合法占有该不动产的问题，因史某菊提供的福万城物业管理处出具的证明及物业费、水、电费用票据证实史某菊于2016年8月入住该涉案房屋，且张某娥对史某菊实际入住该房屋无异议，故史某菊在法院查封之前已经合法占有了该不动产。综上，史某菊对该涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对史某菊要求解除对登记在李某霞名下的位于郏县福万城房产的查封并停止对该房产的执行的请求，本院予以支持。第三人李某霞经传票传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

解除对登记在李某霞名下的位于郏县福万城房产的查封并停止对该房产的执行。

【评析】

本案的争议焦点为，应否解除对涉案房产的查封，应否停止对涉案房产的执行？

1.房屋买卖协议在法院查封裁定作出之前签订

本案中，房屋买卖协议是2016年8月26日签订，法院查封裁定是2018年8月16日作出。房屋买卖协议是史某菊与李某霞书面签订的，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应按照约定履行各自的义务。

2.案外人已经合法占有涉案房产

本案中，李某霞给史某菊出具了收到该房屋购房款的收到条，史某菊提供福万城物业管理处出具证明及物业费、水、电费用票据，证明史某菊于2016年8月入住该房屋，且张某娥对史某菊实际入住该房屋无异议。同时，史某菊提供银行转账流水及该房屋贷款的中国邮政银行郏县支行出具的代偿证明，证明史某菊从2016年8月起支付该房屋贷款至今。由此可以证明，史某菊在法院查封裁定作出之前已经合法占有涉案房产。

3.应解除对涉案房产的查封并停止执行

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，史某菊是在法院查封涉案房产之前与第三人签订的书面买卖协议，张某娥未提供相应证据证明该协议存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。同时，史某菊已经合法占有涉案房产，故史某菊对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，法院应解除涉案房产的查封并停止执行。