王某娥与郏县城镇建设投资有限公司、河南金榜房地产开发有限公司案外人执行异议案 

【裁判要旨】在法院查封涉案房产之前，案外人与第三人已签订房屋内部认购协议，案外人已合法占有涉案房产，因第三人原因未办理过户登记，不影响案外人对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，法院应停止对涉案房产的执行。

【案情】

2014年10月16日，河南金榜房地产开发有限公司（以下简称金榜公司）向王某娥借款300万元，并约定了利息。金榜公司偿还部分本息后下欠本息未还。王某娥于2015年7月23日诉至平顶山市湛河区人民法院，该院于2015年9月25日作出民事判决，判决金榜公司向王某娥偿还借款本金200万元及相关利息。该案在湛河区人民法院执行过程中，2017年6月16日，王某娥与金榜公司达成执行和解协议，将金榜公司位于郏县城经三路清华园小区中兴路以北案涉四套房产抵偿给王某娥，顶抵执行标的款，该案执行终结。6月18日，王某娥与金榜公司签订了房屋内部认购协议，金榜公司向王某娥出具四份收款收据。2017年9月，金榜公司将上述四套房产交付给王某娥，王某娥更换了房屋门锁。后王某娥对其中两套进行了装修。金榜公司未向房管部门完善有关建设手续，王某娥亦未办理过户登记手续。

2017年10月10日，郏县法院立案受理郏县城镇建设投资有限公司（以下简称城投公司）与金榜公司以及第三人平顶山市君泰建筑工程安装有限公司、许某民间借贷一案，2017年11月7日，郏县法院作出（2017）豫0425民初3433号民事裁定，将金榜公司位于郏县城经三路清华园小区中兴路以北四套房产进行了查封。郏县法院于2018年6月28日作出（2017）豫0425民初3433号民事判决，判决金榜公司向城投公司偿还借款本金18360000元及分批支付相关本金利息。该判决生效后，郏县法院于2019年3月21日立案受理了城投公司的执行申请。执行过程中，2019年8月21日，案外人王某娥对（2017）豫0425民初3433号民事裁定提出执行异议。郏县法院于2019年10月24日作出（2019）豫0425执异63号民事裁定，驳回王某娥的异议申请。2019年11月11日，王某娥向郏县法院提起案外人执行异议之诉。

【审判】

郏县法院经审理认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定，本案中，王某娥于2015年7月23日将金榜公司诉至平顶山市湛河区人民法院，该院于2015年9月25日作出判决，判决金榜公司向王某娥偿还本金以及利息。该案在湛河区人民法院执行过程中，王某娥与金榜公司达成执行和解协议。之后，双方签订房屋内部认购协议，金榜公司向王某娥开具了收款收据，且向王某娥交付了房门钥匙，将案涉四套房产顶抵给王某娥，顶抵执行标的款，该案执行终结。据此可以看出，上述以房抵债和交付行为是王某娥的真实意思表示，又发生在湛河区人民法院的执行程序中，且发生在郏县法院采取查封措施之前，其行为不仅真实可信，亦符合《执行异议和复议规定》的四项条件，故王某娥的执行异议理由成立，法院予以采纳。关于城投公司辩称郏县法院于2017年11月7日查封案涉房屋时，王某娥尚未办理过户登记手续问题，经查，金榜公司在建过程中和竣工后因故未向不动产登记部门完善相关手续，未办理过户登记手续非王某娥的过错。根据《执行异议和复议规定》第四项规定，该理由应不予采纳。关于城投公司辩称：王某娥对案涉房屋实施占有发生在郏县人民法院查封之后问题，因城投公司根据郏县人民法院63号执异裁定书和一份笔录，在无其他证据佐证的情况下，不足以推翻上述以房抵债和交付的事实，该辩称理由本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：

不得执行位于郏县城经三路清华园小区中兴路以北四套房产。

【评析】

本案的争议焦点为王某娥对案涉四套房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。

1.房屋内部认购协议在法院查封之前签订

本案中，2017年6月18日，王某娥与金榜公司签订了房屋内部认购协议，认购协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。签订认购协议是在湛河区人民法院的执行程序中，且发生在郏县法院采取查封措施之前，协议签订后金榜公司向王某娥出具四份收款收据。2017年9月，金榜公司将上述四套房产交付给王某娥，王某娥更换了房屋门锁。后王某娥对其中两套房屋进行了装修。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，王某娥在法院查封之前已签订合法有效的房屋内部认购协议，且已合法占有涉案房屋。

2. 非因买受人自身原因未办理过户登记

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项规定：“非因买受人自身原因未办理过户登记”。从实践中看，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略。例如，不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记。二是对政策限制的忽略。例如，明知某地限制购房，在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续。三是消极不行使登记权利。例如，有的交易当事人为了逃税等等而故意不办理登记的，不应受到该原则的保护。

本案中，城投公司辩称法院查封涉案房屋时，王某娥尚未办理过户登记手续。然而，实际情况是金榜公司在建过程中和竣工后因故未向不动产登记部门完善相关手续，未办理过户登记手续并非王某娥的过错。况且涉案房产已经交付王某娥占有使用，王某娥未办理登记过户，不属于上述三个层面的归责原因。

3.应停止对涉案房产的执行

综合本案案情，王某娥的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，王某娥已经合法占有涉案房产，故王某娥对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，法院应停止对涉案房产的执行。